Основная зона риска на рынке новостроек — не крупные девелоперы, а региональные компании с одним-двумя проектами и слабыми продажами. Такое мнение высказал совладелец агентства Dolgov PRO Михаил Долгов. У них меньше запаса прочности, чтобы пережить долгий период низкого спроса и обслуживать проектное финансирование за счет других объектов.
«Особенно уязвимы небольшие региональные застройщики, у которых один-два проекта и нет серьёзной финансовой подушки. Если продажи замедляются, компенсировать выпадающий денежный поток им практически нечем. Поэтому именно в этом сегменте мы, скорее всего, и будем видеть основные проблемные истории», — говорит Михаил Долгов.
Напомним, что за три месяца число дел о банкротстве строительных компаний выросло с 1089 в июне до 1454 к началу сентября, за год — на 41%, однако массовой волны пока нет: скорее речь о постепенном уходе слабых игроков.
Ключевая проблема — разрыв между стройкой и продажами: из 120,6 млн кв. м возводимого жилья реализовано 31%, 45% квартир не нашли покупателя, а почти четверть объема еще не выставляли на продажу.
Из-за этого эскроу-счета наполняются медленнее, тогда как кредиты нужно обслуживать. Дополнительный риск — высокая зависимость первичного рынка от льготной ипотеки: до изменения условий на госпрограммы приходилось более 80% выдач.
Наиболее уязвимы регионы с медленными продажами: в Краснодарском крае реализовано 19% строящегося объема, в Ростовской области — 25%, в Тюменской — 26% (для сравнения, в Москве — 47%).
Долговая нагрузка отрасли остается высокой: отношение обязательств девелоперов к EBITDA — около 480%.
«Покупатели все чаще смотрят на финансовое состояние застройщика, темпы стройки и уровень продаж, а спрос смещается к готовому жилью — в премиум-сегменте доля таких сделок достигла 62% против 21% три года назад», — говорит эксперт.
По прогнозу Долгова, рынок ждет не обвал, а постепенное сокращение числа слабых региональных компаний.
SIA.RU: Главное
