После повышения ставки земельного налога с 0,3% до 1,5% для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) десятки девелоперов инициировали споры с налоговиками. Дело в том, что с конца 2023 года инспекции стали применять повышающие коэффициенты, из-за чего налоговая нагрузка на таких застройщиков доходит до 6% (рост в 20 раз). Застройщикам многоквартирных домов сохранили льготную ставку. В арбитражных судах практика противоречива, и теперь разбираться в недостатках регулирования будет Конституционный суд РФ (КС). По словам опрошенных “Ъ” юристов, позиция КС актуальна не только для бизнеса, но и для граждан, имеющих участки под застройку.
КС принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань». Компания считает неконституционным кратное увеличение налоговой нагрузки для застройщиков ИЖС: с 2019 года она выросла в 20 раз. Изначально для всех земель под жилищное строительство в качестве меры господдержки была установлена льготная ставка в 0,3% от кадастровой стоимости участка. Но потом в Налоговый кодекс (НК) внесли поправки, и с 2020 года льготу для участков под ИЖС убрали, распространив на них общий тариф в 1,5%. А 16 октября 2023 года ФНС выпустила письмо, в котором указала на необходимость применения повышающих коэффициентов к общей ставке налога.
После этого девелоперы ИЖС столкнулись со значительными налоговыми доначислениями. С учетом коэффициентов земельный налог в период строительства индивидуального дома доходит до 6%, тогда как девелоперы многоквартирных домов продолжают пользоваться льготной ставкой и даже с учетом коэффициентов платят не более 1,2%.
Более сорока застройщиков ИЖС не согласились с таким подходом к расчету земельного налога, посчитав применение повышенных коэффициентов неоправданным.
Бизнес пытался оспорить решения налоговиков в арбитражных судах, но это получилось далеко не у всех, а единого подхода в практике до сих пор не сложилось. Проиграв свой спор во всех инстанциях и получив отказ Верховного суда пересматривать дело, «Корнер Казань» подала жалобу в КС, который решил рассмотреть этот вопрос по существу. Это означает, что по итогам КС даст разъяснения, которые будут обязательны для всех, включая органы власти.
Из жалобы (есть у “Ъ”) следует, что с 2020 по 2022 год «Корнер Казань» уплачивала в бюджет земельный налог по ставке 1,5% от кадастровой стоимости участков. Однако в 2023 году инспекция применила к налогу повышающие коэффициенты 2 и 4, в результате налоговая нагрузка на компанию выросла до 6%. Заявитель полагает, что п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК в обновленной редакции позволяют непропорционально увеличивать сумму отчислений в бюджет. По спорным нормам в первые три года строительства применяется коэффициент 2, а после — 4. По мнению компании, убирая льготу для земель под ИЖС, законодатель, вероятно, забыл скорректировать положения НК о повышающих коэффициентах, которые применялись к пониженной ставке.
Ставка земельного налога для таких участков не должна превышать 1,5%, а текущее регулирование создает правовую неопределенность, считает «Корнер Казань». Компания также указывает на нарушение принципа равномерности и справедливости налогообложения, так как для иных видов жилищного строительства до сих пор сохраняется льготная ставка.
В свою очередь, применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит «избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер», настаивает «Корнер Казань».
Старший партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Гузель Валеева, представляющая интересы «Корнер Казань» в судах, подчеркивает значимость дела для застройщиков ИЖС: «Повышенная налоговая нагрузка напрямую влияет на экономику проектов, сроки освоения территорий и конечную стоимость жилья для покупателей». «Важно, чтобы налоговое регулирование не создавало необоснованно более тяжелые условия для компаний, которые комплексно развивают загородные территории, строят инфраструктуру и формируют доступное и комфортное жилье»,— добавляет госпожа Валеева.
Ян Назаренко, Анна Занина, София Мешкова
SIA.RU: Главное
