Кристина Яковенко, “Хрустальный”: «Рабочая модель возможна только в формате win-win»

«Инициатива сама по себе правильная, но без проработанной экономической и эксплуатационной модели она превращается в дополнительный налог для застройщика. Хотя при грамотной настройке и партнерстве с государством может стать инструментом развития территории», - так прокомментировала Кристина Яковенко, сооснователь и продуктолог концепт-бюро и девелоперской группы «Хрустальный» идею обязать застройщиков передавать жилые и нежилые помещения в строящихся ЖК на нужды муниципалитета.

По ее словам, со стороны местных властей эта инициатива понятна и логична. Во многих регионах остро не хватает социальных объектов — школ и детских садов, ФАПов, медицинских пунктов, школ искусств, музыкальных и развивающих центров. Всё это напрямую влияет на качество жизни людей. Для девелопера наличие социальной инфраструктуры также может быть плюсом: она повышает привлекательность территории и капитализацию проекта. В этом смысле интерес потенциально взаимный.

«Но ключевой вопрос — не в самой идее, а в экономике её реализации, – подчеркивает Кристина Яковенко. – Если распределить сумму прямых затрат на строительство таких помещений на оставшиеся продаваемые метры, себестоимость вырастает уже на этом этапе. Но социальное помещение нельзя передать «в бетоне». Оно требует специализированной отделки и инженерии, оснащения, организационных затрат на запуск и, как правило, участия застройщика в эксплуатации. С учетом этих дополнительных расходов нагрузка на застройщика вырастает еще больше».

Эксперт признает, что реально функционирующий социальный объект может повысить капитализацию всего девелоперского проекта – в таком случае он может перекрыть затраты.

«Но этот эффект возникает только тогда, когда объект действительно работает, востребован жителями и не требует постоянного дотирования со стороны застройщика. А это возможно только если он встроен в сценарии жизни территории», - убеждена Кристина.

Она указывает на еще один принципиальный момент: под социальные объекты нельзя передать «любой 1% недвижимости».

«У таких помещений другие нормативы, требования к доступности, парковкам, подъездам, логистике.  Передавать случайные площади неэффективно, нужно изначально проектировать правильные пространства, которые будут реально использоваться и работать на территорию», – настаивает собеседница SIA.

При этом необходимо понимать, что в текущих экономических условиях необходимы компенсационные механизмы для застройщиков - через субсидии, налоговые льготы, земельные преференции, инструменты ГЧП или понятный механизм последующего выкупа.

«В ряде регионов, в том числе в Санкт-Петербурге, такие механизмы уже работают — и там застройщик действительно заинтересован участвовать, – отмечает Кристина Яковенко. – Иными словами, рабочая модель такой инициативы возможна только в формате «win-win».

Напомним, спикер думы Иркутска Евгений Стекачев предложил местной администрации подготовить нормативный документ, который инициирует бесплатную передачу помещений муниципалитету от застройщиков. По его мнению, передать 1% площадей от строящегося дома – вполне посильно для бизнеса. А город сможет использовать эти площади для размещения социальных учреждений.