«Сидеть и ждать у моря погоды, каких-то более комфортных условий бессмысленно. Мы воспринимаем возникающие риски как данность и работаем с ними. Образно говоря, стараемся вести свой корабль между льдин», – так описывает политику ГК «ВостСибСтрой» ее генеральный директор Иван Ильичев. О том, что придает группе компаний устойчивость, как работать на сжимающемся рынке и в чем искать возможности, он рассказал в интервью Газете Дело.

«Диверсификация придает уверенности»

Каким был для вас 2025 год? С какими результатами завершаете?

– Год для нас был интересный. Очень сложно в нынешних реалиях планировать со стопроцентной надёжностью, но многое получилось. Проекты, которые собирались сдать – сдали.  На запланированные стройки – вышли. Показали пусть небольшой, но рост относительно 2024 года.

В целом по отрасли мы видим, что ситуация непростая, но мы диверсифицированная компания – присутствуем как в жилищном строительстве, так и в коммерческом, продолжаем работать как генподрядчик полного цикла, вернулись в девелоперский бизнес, развиваем малоэтажные загородные проекты, управление коммерческой недвижимостью – поэтому чувствуем себя уверенно.

В этом году стартовали в новом для себя направлении – с проектом апарт-отеля «Эндемик». С ним мы фактически вернулись в девелоперский бизнес. И обратная связь от рынка, говорит о том, что этот продукт реально востребован. Причем отклики идут не только со стороны инвесторов – мы стали получать предложения и от владельцев земли: «Классную штуку придумали. Давайте сотрудничать, давайте сделаем что-нибудь похожее». То есть, наши девелоперские компетенции получили признание и от коллег.

Будете сотрудничать?

– Мы открыты предложениям. У нас достаточно богатый опыт партнерских проектов, в рамках которых мы не конкурируем с коллегами по цеху, а объединяемся и усиливаем друг друга. Яркий пример – ЖК «Сибиряков».

Готовимся в более расширенном партнерском формате выходить на площадку в Свердловском округе – бывшее антенное поле возле ИРНИТУ, которое разыгрывал ДОМ.РФ.

Рассматриваем и другие, в том числе крупные, проекты, которые станут знаковыми для города.

«Льготная ипотека пока поддерживает рынок жилья»

В жилищных проектах вы одна из немногих компаний, которая осталась в эконом-классе, не ушла в более дорогостоящие сегменты. Почему?

– Мы ушли от строек «эконом-класса», те жилые комплексы, которые мы возводим сегодня – это скорее «стандарт-класс». Современное жилье даже в доступных сегментах подразумевает большую комфортабельность, чем 5-10 лет назад – это и закрытые дворы, и качественные детские площадки, это дизайнерские входные группы, которые раньше можно было встретить только в объектах уровня “комфорт”. Вместе с тем такой сегмент позволяет идеально вписываться в условия льготной ипотеки – большая доля квартир в нашем проекте «Юго-Западный» стоит до 6 миллионов, этот тот лимит, который предусмотрен субсидированными программами.

И хотя рынок продолжает сжиматься, семейная ипотека пока его поддерживает. Благодаря льготным программам девелоперы жилья чувствуют себя более уверенно, нежели коммерческие стройки, где ставка по проектным кредитам остается фактически заградительной. Заполнение эскроу-счетов в жилищных проектах позволяет в конечном счете держать ставку банковского проектного финансирования на уровне значительно ниже рыночной.

Однако условия для семейной ипотеки планируют еще ужесточить. Это скажется на рынке?

– Это скажется, безусловно. Сегодня, наверное, 90% всех сделок проходят с использованием семейной ипотеки. И если условия снова поменяются, если выдача пойдет вниз, продажи у застройщиков начнут падать. Будут падать продажи – будет расти кредитная нагрузка, потому что банки предоставляют льготную ставку по проектному финансированию только на ту сумму, которая покрыта эскроу-счетами. Все остальное – по рыночной ставке. Это, кстати, одна из причин, по которой девелоперы – и мы в том числе – строят гораздо меньше и медленнее, чем могли бы: соизмеряем свои возможности с платежеспособным спросом.

Но в первую очередь пострадают крупнейшие федеральные застройщики – в той же Московской области сейчас большая затоваренность на рынке жилья. Соответственно, у них очень высокие кредитные нагрузки. В Иркутской области проблема не так остра: если посмотреть статистику на сайте ДОМ.РФ, в регионе достаточно высокий процент распроданности новостроек. Поэтому мы работаем в девелопменте со сдержанным оптимизмом и надеемся на потепление условий рынка к 2027-2028 гг. на всей территории РФ.

Микрорайон Юго-Западный. Фото из архива компании

«Будем еще более внимательно рассматривать предложения»

Бизнес, который работает по госконтрактам, говорит о нарастающем объеме неплатежей за уже выполненные работы. Областные власти уже заявили, что часть объектов будет законсервирована. Ощущаете проблему в сфере генподряда?

– У нас фронт работ есть, и финансирование по нему тоже подтверждено. Но по нашим подрядчикам мы видим, насколько строительную отрасль беспокоит и вопрос неплатежей, и ситуация с контрактами на будущий год. Не только регионы и муниципалитеты замораживают стройки. Различные добывающие организации серьёзно сократили свои программы.

Для нас это сигнал: еще более внимательно оценивать заказчиков – их готовность не просто начать проект, но и довести его до конца. Нам поступает много предложений из разных регионов, но мы не торопимся их принимать. Во-первых, мы и так сейчас загружены работой, а во-вторых, у нас нет задачи наработаться в долг – за нами стоят целые коллективы, работники, у которых есть семьи. Нам нужно платить зарплаты, поэтому набирать какие-то обязательства, которые помешают этому, мы не планируем.

«Сидеть у моря ждать погоды бессмысленно»

Какие еще риски вы видите сейчас для отрасли?

– Стоимость кредитов – для такой финансово емкой отрасли, как строительная, ставка запредельно высокая. И если компания закредитована, а заказчик начинает задерживать платежи, то эта ставка сначала очень быстро съедает рентабельность проекта, а потом загоняет его в минус. Тем более, что сметы по госконтрактам сейчас очень жесткие. Они вообще не предполагают компенсации кредитной нагрузки у генподрядчика – неважно, пополнение ли это оборотных средств, покупка техники в лизинг или заем на выполнение обязательств по контракту.

Школа в микрорайоне Юго-Западный. Фото из архива компании

Но сидеть и ждать у моря погоды, откладывать проект в ожидании каких-то более комфортных условий бессмысленно. На моей памяти, каждый раз, когда все говорили: «Всё, мы достигли дна, сейчас оттолкнемся», – снизу кто-то стучался. Надо воспринимать возникающие риски как данность и работать с ними.

Мы весь год целенаправленно снижали свою кредитную нагрузку: к декабрю погасили до 90% всех оборотных кредитов по промышленному направлению. Да, с кредитным плечом мы могли бы развиваться более быстрыми темпами. Купить условно 10 грузовиков в лизинг. Но мы лучше купим три – зато со стопроцентной оплатой. Благо, курс рубля, что бы ни говорили банки и экспортеры, для нас сейчас довольно комфортный.

Ожидаете ли вы консолидации строительного рынка в регионах? В сложных условиях, скорее всего, останутся только самые крупные и устойчивые компании. Насколько это положительный фактор для отрасли?

– На мой взгляд, рынок в целом от этого только проиграет. Возьмем госконтракты на социальное строительство – уже сегодня в Сибири компании, которые могут строить объекты от миллиарда рублей и дороже, можно пересчитать по пальцам одной руки. На Дальнем Востоке такая же картина. Школы, поликлиники строить некому. Тендеры на объекты порой объявляют по два-три раза – нет заявок. Тут, конечно, нередко проблема и в самом проекте, в стоимости контракта, но факт остается: те, кто может взяться за объект, доказать стоимость, оптимизировать расходы, где-то привлечь собственное финансирование и потом уже дожидаться оплаты, уже работают практически на пределе возможностей.

В девелопменте конкуренция тоже необходима. Она заставляет компании качественно расти, работать над продуктом, повышать насмотренность, улучшать предложение. Сравните, какое жилье строили в Иркутске 10 лет назад, и что предлагают сегодня: фасадные решения, колясочные, свободные планировки, дворы без машин, благоустройство... Чем больше девелоперов – больших, маленьких – тем интереснее и качественнее конечный продукт.

Верховный суд Республики Бурятия. Фото из архива компании

«Продолжим двигаться шаг за шагом»

В китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов: «опасность» и «возможность». Вы видите возможности в текущей ситуации?

– Мы всегда готовы воспользоваться хорошими возможностями. Сейчас достаточно активно развивается тема строительства складов, например. Думаю, интересно будет рассмотреть возможность приобретения какого-то производства строительных материалов. Но в любом случае эти возможности, эти решения будут так или иначе связаны со строительством, с укреплением остальных направлений нашего бизнеса. Наша Группа компаний так и формировалась – все новые структуры создавались для усиления холдинга. Сегодня все составляющие дополняют друг друга и повышают синергию всего бизнеса.

Чего ждете от наступающего нового года? Какие планы строите? Планируете ли развивать новые направления, идти в другие регионы?

– 2025 год называют непростым, но на мой взгляд, это лишь предвестник бури, которая может разразиться в 2026-м. Пока непонятно, какова будет политика Центробанка в отношении ключевой ставки, что будет со спросом, с платежами. Компаниям с высоким уровнем закредитованности окажется очень нелегко. Тем, кто сумел за предыдущие годы накопить запас прочности, – полегче.

Мы планируем двигаться – шаг за шагом. Планомерно подбирать заказчиков, с которыми мы можем найти взаимопонимание, которые рассчитывают на результат так же, как и мы. Будем и дальше вести свой корабль между льдинами.

Что касается других регионов – как генподрядчики, мы давно работаем по всей Сибири и на Дальнем Востоке. Но выходить с девелоперскими проектами за пределы Иркутской области пока не планируем. Конечно, если здесь спрос критично сократится, мы будем искать новые рынки. Но сейчас мы видим точки приложения наших средств и сил прежде всего в Иркутской области. Мы радеем за свою родную территорию и хотим развивать её.