«Основной запрос заказчика ИЖС сегодня – построить максимально дешево. Мы видим многолетнее сокращение средней площади домов, а цена становится главным критерием выбора подрядчика», – говорит Александр Войткевич, председатель строительного комитета Иркутского регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ», президент Ассоциации ИЖС. О том, что сегодня происходит на рынке индивидуального жилья, он рассказал порталу SIA.RU.
Об игроках рынка
По словам Александра Войткевича, организованного рынка индивидуального жилищного строительства в регионе не существует. Хотя сам сектор экономики огромен, он остается довольно пестрым и не до конца прозрачным: на нем работает много компаний – от небольших бригад из двух человек, до крупных организаций со штатом до 200 человек, которые в среднем возводят около 20 объектов недвижимости в год.
– На мой взгляд, не существует четкого деления на теневой и белый рынок. Это скорее градиент – от компаний, действующих исключительно в рамках правового поля, зарегистрированных, прозрачных для всех органов, выплачивающих все налоги, до откровенных мошенников, а между этими полюсами – вся остальная отрасль с разной степенью ухода в тень, – описывает реалии эксперт.
По этой причине никто не может точно сказать, сколько игроков действуют на рынке ИЖС. Александр Войткевич, опираясь на данные регионального Министерства строительства по объемам ввода индивидуального жилья, полагает, что можно говорить примерно о 600 компаниях:
– Некоторые из них осуществляют полный цикл строительства, начиная с выкупа участка и заканчивая реализацией объекта недвижимости. Другие же участвуют только в отдельных этапах строительства, например, приступают к работе на уже готовых фундаментах, возводя только корпус здания.
О запросах потребителя
Эксперт указывает, что основной запрос покупателей на сегодняшний день – построить максимально дешево. Это выражается, во-первых, в многолетнем сокращении средней площади жилья – если 10 лет назад популярными были дома по 150 квадратных метров, потом по 100-120, то сейчас очень часто заказывают дома площадью 80 «квадратов». А во-вторых, в том, что цена становится главным критерием выбора подрядчика.
– В соцсетях в комментариях под постами ключевых подрядчиков ИЖС основной вопрос: «Цена?». И только потом, в меру своей осведомленности о технологиях и требованиях, заказчик начинает изучать способность подрядчика выполнить проект, качество работы. Работает ли компания «в белую», в «черную» – никого не интересует, – комментирует Александр.
Это продиктовано, на его взгляд, ограниченной возможностью покупателей исполнять кредитные обязательства, взятые для покупки дома. А доля сделок с привлечением ипотеки в сегменте ИЖС еще в прошлом году составляла 87%. Грубо говоря, 9 из 10 домов покупались в кредит.
Отсюда вырастает проблема с засильем некачественных домов на рынке.
– Если вы хотите, чтобы рынок наполнится качественным жильем, вы должны понимать, что это будет дорогое жилье. А предпосылок для продажи дорогой недвижимости сегодня просто нет, – считает собеседник.
О влиянии эскроу
На рынок ИЖС сильно повлиял ФЗ-186 об эскроу-счетах. Опыт, полученный в сфере МКД, перенесли на индивидуальное строительство. Сегодня банки выстраивают свою политику на основании этого закона, диктуют свои требования и к заемщикам, и к подрядчикам. При этом из всех работающих в этом секторе компаний, подтвердить своей соответствие требованиям кредитных организаций (а значит и получить возможность работать по льготным кредитным программам с использованием эскроу) смогли буквально несколько десятков.
– Скажем, в Иркутском отделении банка Дом РФ – одного из основных распорядителей средств льготных заимствований – на начало года аккредитовалось, насколько мне известно, только около 10 подрядчиков. В Сбербанке – больше, – сообщает Александр Войткевич.
В результате, по словам эксперта, в этом году в общем объеме сделок по ИЖС доля ипотечных проектов составляет всего лишь 15%. Да и в целом рынок сжался.
– Падение рынка ипотечных сделок я бы оценил в семь раз. Общее падение рынка сделок по ИЖС – примерно в четыре раза, – говорит он. – Скажем, на недавнем форуме «ПРОбизнес» представитель Сбербанка сообщил, что в Иркутской области с начала года всеми банками было выдано всего 100-112 льготных ипотечных кредитов с использованием эскроу в ИЖС, в том числе Байкальский банк Сбербанка выдал за этот период только 50 кредитов, – поясняет Александр.
С другой стороны, как подчеркивает он, заказчики и покупатели получили возможность защитить свои средства от недобросовестных исполнителей. Раньше человек на свой страх и риск отдавал кредитные деньги подрядчикам, и в самом плохом случае мог остаться и без дома, и без денег, да еще и с огромным долгом перед банком. Теперь, если подрядчик не исполняет свои обязательства, то банк возвращает деньги клиенту со счета эскроу, и сам уже разбирается со строителями.
О регулировании
Рынок ИЖС, как говорит собеседник издания, регулируется одновременно всеми и никем. На его игроков распространяется действие всех строительных норм и правил, которые обязательны к исполнению, а также действие Гражданского кодекса, закона о защите прав потребителей, налогового законодательства, правила застройки, противопожарные нормы, требования к миграционному законодательству при использовании иностранной рабочей силы. Нюанс в том, что проконтролировать их соблюдение можно только у тех, кто работает открыто. Теневые бригады остаются «невидимыми» для контрольных и надзорных органов.
– Поэтому я против любых новых регуляторных мер для ИЖС. Они будут ограничивать белых подрядчиков, тогда как «серые», будут и дальше процветать. А регулировать заказчиков никто не возьмется. Никакой депутат не выйдет и не скажет: «Я хочу принять правовой акт, который запретит вам строить на своей земле такое жилье, какое вы хотите, – отмечает Александр Войткевич.
Вместе с тем, он согласен, что решать проблему качества жилья надо. Например, за счет информирования потребителей.
– Скажем, принять региональные нормы, рекомендуемых к исполнению, сделать их публичными – в виде брошюрки, понятной для заказчика (можно и комикс выпустить), в которой было бы написано, что дом из бруса не является полноценной теплоограждающей конструкцией, сколько необходимо утеплителя в нашей климатической зоне. Заказчик, ориентируясь на эти требования, может уже выбрать подрядчика, который готов их исполнять. Мы, кстати, в ассоциации работаем над таким инструментом.
Читайте также:
Другой мерой, по мнению эксперта, может стать поддержка в виде увеличения верхнего порога по дифференцированному тарифу или скидка на оплату электроэнергии для зданий, отвечающих критериям теплоэффективности, и ввести упрощенную процедуру получения сертификата соответствия этим критериям.
Между тем ФАС предлагает снизить соцнорму потребления электроэнергии с нынешних 3900квт*ч до 1200 квт*ч в месяц уже с 2027 года. Правда, пока для домохозяйств, не использующих электроприборы отопления. При этом ведомство считает нужным отменить любые льготы и скидки для граждан, превышающих установленный минимальный объём потребления (во втором и третьем диапазонах). А тарифы для населения постепенно сравнять с коммерческими.
SIA.RU: Главное
