Рынок жилой недвижимости лихорадит всё сильнее. На недавнем форуме недвижимости «Движение» представители строительной отрасли получили совет: «работать и молиться». В чём сейчас находят опору иркутские девелоперы? Как реализуют текущие проекты и какие планы строят на будущее? Газета Дело провела круглый стол с участниками иркутского рынка жилой недвижимости, чтобы выяснить текущую ситуацию и узнать прогнозы. Мы записали наиболее интересные тезисы.

Об объемах ввода: «навеса» нет, но накручивать «квадраты» не стоит

В Иркутской области на сегодня нет такого огромного «навеса» нераспроданного жилья, какой наблюдается сейчас в ряде мегаполисов. Скажем, в Новосибирске, по данным аналитиков рынка недвижимости, запас нераспроданного жилья как в готовых домах, так и в строящихся при текущем объеме спроса – на 3,5 года вперед.

– В жилом строительстве есть такой показатель: отношение строительной готовности к распроданности жилья. Оптимально он должен составлять 70%. Сегодня в Иркутской области он чуть меньше: для проектов, которые предполагается сдавать в 2026 году – 67%. Это некритично, – отметил Евгений Ветров, заместитель министра строительства Иркутской области.

Хотя, если спрос будет снижаться, указывает он, то строительная отрасль начнет замедляться.

Евгений Михалёв, коммерческий директор «Инфрест Девелопмент», отметил, что их аналитика рынка новостроек областного центра свидетельствует о том, что ряд проектов уже сталкивается с недостаточной распроданностью квартир.

– А это означает рост ставки по проектному финансированию, что приводит как раз к росту себестоимости, – комментирует он.

Аркадий Астрахан сооснователь ГК «Вместе», отмечает, что вопрос об объемах ввода: снижать их или сохранять любой ценой – очень сложный. Строительная отрасль и Минстрой живут в разных парадигмах. КПИ государства – это увеличение ввода, увеличение выдачи разрешений на строительство, подготовка земельных участков для их реализации, взаимодействие с монополиями на предмет техприсоединений.

– Но если обратиться к экономической теории, то в отсутствии спроса (а мы сейчас наблюдаем значительное его сжатие) надо снижать предложение, чтобы уравновесить рынок, чтобы не допустить перепроизводства и чтобы цена не скатилась ниже себестоимости. С этим многие девелоперы уже сталкиваются на финале проекта, почему и возникает необходимость корректировать продукт, почему стройки начинают растягивать, делить на очереди, – указал Аркадий.

На круглом столе прозвучало, что население Иркутска не растет, в отличие от мегаполисов вроде Новосибирска, Краснодара, поэтому накручивать объемы тем более не стоит. При нынешнем уровне спроса, текущих разрешений на строительство достаточно, чтобы обеспечить потребление на несколько лет вперед, сочли эксперты.

Об ипотечном развороте: бенефициаром стала «вторичка»

Выдача ипотеки в стране в первом полугодии увеличилась в полтора раза. Драйвером стали два фактора. Во-первых, восстановление рыночной ипотеки – по данным аналитиков «Дом.РФ», за первое полугодие 2026 года по рыночным программам было выдано 258,2 тыс. ипотечных кредитов на 797,7 млрд руб. Это в 2 раза больше, чем годом ранее по количеству и в 2,8 раза по объему. Во-вторых, сказалось увеличение спроса на семейную ипотеку – на 10% в штучном выражении, и на 14% – в рублевом.

Однако первичный рынок в Иркутской области этого роста, кажется, не ощутил. По данным Минстроя, количество выданных ипотек на новостройки снижается. Если в 2024 год в регионе было выдано 6,5 тысяч ипотечных кредитов на первичное жилье, то в 2025-м уже чуть более 5 тыс., а за первое полугодие 2026 года – всего 1,5 тыс.

– Уже понятно, что этот показатель в текущем году будет гораздо ниже прошлогоднего, несмотря на снижение ставки, которое мы наблюдаем. Это следствие того, что объемы льготных программ стали снижаться с середины 2024 года, – отметил Евгений Ветров.

Руководитель ипотечного центра «Альфа-Банк» в Иркутске Ирина Маджара пояснила расхождение федерального и регионального трендов тем, что главным бенефициаром снижения ставок по рыночным программам стал рынок вторичного жилья. По ее данным, в Иркутской области на вторичное жильё за 5 месяцев 2026 года было выдано почти 6 тысяч ипотек  по рыночной ставке.

– В основном востребованы квартиры стоимостью 5-8 млн рублей, – подчеркивает она. – Покупатели располагают первоначальным взносом 30-50%, включая материнский капитал. Остальное добирают ипотекой.

Застройщикам, считает эксперт, в этой ценовой категории конкурировать со «вторичкой» крайне сложно: во-первых, стройка сосредоточена только в Иркутске и Братске; во-вторых, вторичный рынок предлагает готовое решение – купил и заехал, без ожидания, без серьезного ремонта.

– Поэтому вторичный рынок заметно «покусает» эконом-класс, – резюмирует эксперт.

Дмитрий Литвинов, начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Байкальского банка Сбербанка, отметил, что рост рыночной ипотеки – это возврат более здоровой модели, когда заёмщик принимает решение на основе реальной стоимости денег.

Любопытным следствием возвращения рыночных кредитов стало увеличение площади кредитуемых объектов недвижимости.

– Оно небольшое, процентов на 10. Но, на наш взгляд, это говорит о том, что люди более вдумчиво выбирают недвижимость, то есть покупают квартиры для собственного проживания. Это не инвестиции в квадратные метры, – пояснил Дмитрий.

Фото:  И. Мерзляков

Об инструментах покупки: девелопер сегодня – финансовый советник

При этом впервые за последние годы число выданных льготных кредитов оказалось меньше, чем рыночных – 238, 4 тыс. против 258,2 тыс. Участники круглого стола заявили о состоявшемся ипотечном развороте.

Екатерина Прядко, генеральный директор ГК «Грандстрой», подтвердила, что роль льготной ипотеки изменилась: если на старте она была доступна широкому кругу лиц и служила мощным драйвером роста всей отрасли, то сегодня это точечный инструмент поддержки для конкретной категории граждан:

– По нашим данным, доля ипотечных сделок (не важно, семейная или рыночная) по разным проектам стабильно составляет 60-80%. Но структура спроса меняется прямо сейчас.

Ключевым трендом стал экспоненциальный рост популярности рассрочки: если ранее она составляла 1-2%, то теперь в некоторых проектах компании доходит до 20-23%.

– Люди выбирают между «заплатить сегодня» или «заплатить позднее». У них есть деньги на депозитах и денежном рынке. Сейчас идёт переток этих капиталов, – пояснила она. – Мы вынуждены становиться финансовым институтом: проверять доходы, предлагать гибкие схемы оплаты, потому что именно так сейчас осуществляется продажа квартиры. Сегодня девелопер – хороший финансовый советник. Он должен придумать человеку возможность купить квартиру. В коммерческом отделе компании мы насчитали уже 72 (!) финансовых инструмента, чтобы помочь покупателю приобрести жильё.

На рынке ИЖС львиную долю все еще занимает семейная ипотека, причем объём и количество выданных кредитов растет. Но при этом падает количество продаж. Парадокс? По мнению Антона Кондратьева, генерального директора «ВСС Дом», он объясняется тем, что сокращается рынок мелких застройщиков, а спрос сдвигается в сторону крупных девелоперских проектов.

– Это отголоски принятого 186 ФЗ. Многие мелкие застройщики, строившие с малым чеком, но некачественно, сейчас встали. Люди уже не хотят покупать подобные дома, да и льготную ипотеку под них получить уже тяжело. Крупные девелоперы смогли поймать этот тренд, перестроиться, у них отлажена работа с банками, счетами эскроу, они подходят под семейную ипотеку, и именно они собирают спрос. Это развитие рынка, – поясняет он.

О вызовах: локальные сложности тоже давят на рынок

Помимо финансовых вызовов, девелоперам сегодня приходится бороться и с локальными трудностями, которые дополнительно давят на рынок.

– В Иркутске это прежде всего размеры рынка – он очень маленький, потенциал для роста здесь довольно ограничен, – отметил Денис Денисенко, руководитель инжиниринговой компании «ВостСибСтрой». – Кроме того, кадровый голод. Дефицит квалифицированных специалистов никуда не делся, а зарплатные ожидания соискателей, порой заставляют тревожиться за себестоимость проектов. Сложности с ресурсоснабжающими компаниями – еще один фактор давления на отрасль.

А в целом, если возвращаться к глобальным вызовам, сильнее вопросов финансирования тревожит, по словам эксперта, практически нулевой горизонт планирования.

– Сегодня довольно сложно решиться входить в какие-то проекты. Это требует дополнительных усилий, дополнительных резервов – и в целом снижает потенциал к развитию, – заметил Денис.

С ним согласился Евгений Савченко, руководитель ГК «1.618 девелопмент»:

– Главная трудность – больше нет четкого представления, что тебя ожидает завтра – что будет с ипотекой, что будет с ключевой ставкой.

Это, по его словам, осложняет моделирование, планирование, потому что любой жилой комплекс начинается за годы до начала строительства.

Для премиального сегмента один из главных вызовов сегодня – разница в капитализации жилья в Иркутске и в западной части России, особенно в столице.

– Покупатели признаются, что предпочтут рассмотреть приобретение дорогой недвижимости в Москве, которая со временем прибавит в цене заметнее, чем в Иркутске.  Но мы работаем от потребности – жить надо там, где твой бизнес. И если бизнес в Иркутске, то квартиру логичнее покупать в Иркутске», – пояснил Евгений Михалев.

Кроме системных процессов, на рынке недвижимости встречаются и «чёрные лебеди» – последним стал недавний бензиновый кризис. Застройщикам, подрядчикам пришлось буквально в ручном режиме контролировать поставки стройматериалов. Но вот на спрос этот фактор не оказал влияния.

Антон Кондратьев отметил, что интерес к загороду на фоне перебоев с топливом не снизился.

– Во-первых, мы строим в пригороде, в непосредственной близости от Иркутска. Во-вторых, на этом фоне все более популярными стали электрические автомобили. А частный дом как раз способствует тому, чтобы не было проблем с зарядкой. Твоя персональная «заправка» – это розетка в гараже. В городской застройке с этим сложнее, – пояснил он.

О перспективах: закладывать основу будущих проектов нужно уже сейчас

Несмотря на прогнозируемое замедление жилищного строительства, региональный Минстрой считает необходимым закладывать основу для будущих проектов.

– Сегодня правительство Иркутской области совместно с муниципалитетами, Росреестром, федеральным центром работает над созданием земельного банка. В рамках проекта «Земля для стройки» выявляем, оформляем участки земли, которые можно будет вовлекать в оборот. Пока это бумажная работа, но, когда стабилизируется ситуация в экономике, в строительной отрасли, мы уже будем готовы к запуску новых проектов, – уверен Евгений Ветров.

Главным инструментом Минстрой региона сегодня видит механизм комплексного развития территорий, который уже показал хороший эффект в Иркутске.

– Это вовлечение застройщиков. Это решение государственных задач – проектирования и создание объектов соцкульбыта, расселения аварийного жилищного фонда – за счёт внебюджетных средств. И наиболее перспективной территорией в рамках этого механизма считается предместье Рабочее, – пояснил замминистра.

Наталья Зверева заметила, что в основе любых инструментов лежит социальная и даже моральная ответственность девелопера, который строит свои объекты, по сути, на сотню лет вперед. В Иркутске, по ее убеждению, большая часть компаний думает про будущее, а не только про какую-то одномоментную историю.

– Юридически комплексное развитие территории и то, что делаем мы на своих объектах, это не совсем одно и то же. Но мы понимаем, когда строится один дом, его можно построить качественно, но повлиять на окружающую среду в этом случае инструментов будет мало. Поэтому все наши объекты – это комплексные застройки, состоящие из определённого количества блок-секций. По факту на сегодняшний день границы территории в Октябрьском округе, которую мы развиваем в районе квартала «Стрижи Сити», уже примерно в три раза больше, чем собственно наш земельный участок. И это имеет значение, потому что суть не только в монетизации проекта, но и в развитии, – подчеркнула она. –  Когда ты смотришь на то, что ты делаешь, шире взятых на себя обязательств, ты видишь гораздо больше.

Ипотеку по рыночной ставке берут:

• на готовые квартиры – около 60%;
• на ИЖС – 16%;
• на новостройки – 13%.

По данным Дом.рф