Газета Дело / Последний номер / "Дело" N24 от 23.12.2011

Алексей Козьмин о старте проекта «Иркутские кварталы»: «Затягивать дальше нельзя»

Центр города в последнее время в зоне особого внимания – и властей, и бизнеса. Концепция благоустройства центральных кварталов города, известная иркутянам как «Торговая ось Иркутска», сменила название на «Иркутские кварталы» и наконец-то вышла на стадию реализации. В чем причина «ребрендинга»? Чем «Иркутские кварталы» принципиально отличаются от 130-го квартала? И на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы после реализации концепции? Об этом Газете Дело рассказал один из разработчиков проекта Алексей Козьмин.

«Ось получилась. Но не только торговая»

Алексей, на протяжении последних двух лет все говорили о «Торговой оси Иркутска», теперь говорят о «Иркутских кварталах». Это одно и то же?

– Да, это один и тот же проект. Как обычно фильмы делаются? У картины есть рабочее название, а в прокат она выходит под другим. Потому что, когда сняли, оказалось, что в итоге получилось не совсем то, что задумывали в начале съемок. Так и здесь.

Оси не получилось?

– Ось-то получилась. Но не «торговая», вернее – не только торговая. Мы и не хотели, чтобы там была одна торговля, потому что считаем, что центр города должен быть многофункциональным. В центральных кварталах – 100-м, 101-м, 131-м – например, соотношение такое: 20% – эконом-жилье, 20% – бизнес-жилье, 10% – гостиницы, 10% – офисы, 13% – торговля, 15% – общепит…

Кроме того, по мере обсуждения проекта поступали различные замечания к нему со стороны общественности, власти, депутатов Думы, членов Общественной палаты города, и проект немного видоизменялся. Туда, например, добавилась общественно-культурная функция, которой не было изначально. Обновленная концепция «Иркутских кварталов» предусматривает появление таких общественно-культурных центров, в том числе национальных и межнациональных. Есть несколько мест, которые для реализации этой функции можно использовать, но пока окончательной определенности нет.

Концепция вообще сейчас будет уточняться. Это пока довольно расплывчатое изображение. Кто сам печатал фотографии, помнит: по мере погружения в проявитель картинка становится четче, конкретнее. Здесь – так же.

Хорошо, что вы об этом заговорили. Потому что слов о проекте сказано уже много, а теперь хотелось бы конкретики. С чего начнется реализация проекта? С какого-то отдельно взятого квартала?

– Сейчас мы активно занимаемся разработкой проекта планировки на этой территории, уточнением градостроительной документации. Потому что по действующим сейчас градостроительным документам в некоторых кварталах вообще ничего строить нельзя, кроме парковок.

Я правильно понимаю, что вами была создана этакая идеальная концепция – а теперь «под нее» приходится какие-то коррективы вносить?

– Я бы не стал говорить, что концепция идеальная, конечно. Но, по крайней мере, она определяет целое, она – комплексная. И именно под такую цельную концепцию администрация готова идти навстречу, менять градостроительную документацию. Если бы город подстраивался под каждого отдельного собственника земли, под каждого застройщика – у нас был бы полный хаос.

Реальная стройка по проекту когда начнется?

– С собственниками земельных участков еще раз были проведены уточняющие переговоры. У некоторых есть желание выйти на строительство уже на следующий строительный сезон. Скорее всего – на 100% сказать не могу – мы будем начинать работу с того места, где улица Борцов Революции упирается в лестницу, ведущую в бывший Центральный парк, с площади, где Подгорная встречается с улицей Софьи Перовской. Там могут появиться объекты общественного питания и торговли, гостиничные здания.

А если у инвестора, который находится территориально в другом квартале, на улице Карла Либкнехта, например, есть желание и средства выйти на стройку?

– Будем смотреть. Есть же еще вопросы по инженерным сетям, по подведению инфраструктуры… Понятно, что если у собственника будет готова площадка и он готов будет выходить на строительство, мы его ограничивать не станем, наоборот, будем содействовать – чтобы все это было как можно быстрее. Но согласованно начнем работу на том участке, который я выше обозначил. Он сейчас в наиболее плохом состоянии находится.

На территории проекта немало деревянных домов-памятников. Что с ними планируется сделать?

– Сохранившиеся памятники должны быть отреставрированы. Утраченные памятники, по закону, должны быть восстановлены в тех параметрах, которые были (по фотографиям, чертежам, описаниям). Все новое строительство – это будет не архитектура XIX века, как в 130-м квартале, а современная, но гармонично сочетающаяся с тем, что в этих кварталах находится.

Реставрацией домов сами инвесторы будут заниматься? Или Агентство развития памятников Иркутска?

– АРПИ занимается только муниципальными объектами. На территории проекта такие имеются. Есть и такие, которые  АРПИ уже реставрирует и реконструирует, они тоже включены в концепцию. Памятниками федерального и регионального значения АРПИ не занимается. Тут уже право инвестора – кого он наймет на реставрацию. Понятно, что это должна быть лицензированная компания.

«30% – хорошая рентабельность»

Все мы наслышаны о том, как вы переводили переговоры с инвесторами – по 5-6 раз с каждым собственником пришлось «сверять часы». Как все-таки удалось убедить их, заставить поверить в этот проект?

– Некоторые до сих пор не верят (смеется). Но надеются. Наверное, сыграло свою роль то, что наша команда – все-таки внешняя, у нас не было и нет своих бизнес-интересов на этой территории. У нас интерес был один – сделать цельный, комплексный, красивый проект, который будет знаковым местом для города.

На территории проекта десять крупных собственников, и поговорить с каждым из них действительно пришлось не один раз. Разговаривал не я один, у нас была команда: с нами работал Михаил Яковлевич Рожанский – профессиональный социолог, Елена Ивановна Григорьева – главный архитектор проекта, Сергей Маяренков, который удерживал бизнес-составляющую проекта.

Конечно, пришлось провести очень много «челночных» переговоров по уточнению параметров недвижимости, которая может быть построена на территории проекта. Мы садились и сверяли наши позиции, собирали эту мозаику по кусочкам и к переговорам возвращались очень много раз.

В итоге удалось достичь компромиссных решений, которые вписываются в центральную часть города, сохраняя памятники, которые там находятся, не ломая силуэт застройки, удерживая этажность, плотность. Но в то же время эти объекты по своим параметрам прибыльны для тех, кто в них вкладывает деньги.

Какие-то цифры примерные вы инвесторам озвучивали, на что можно рассчитывать?

– Даже не примерные. Мы все достаточно подробно считали. По каждому участку у нас есть выход площадей – этажность определена, функция, возможная рентабельность.

В 130-м квартале, как говорил один из авторов этого проекта Юрий Перелыгин, первые инвесторы получили 300% прибыли. Реально такое повторить?

– 130-й квартал строился в другое время, у него и функция другая была.

Мне кажется, что если сейчас, по нынешним временам, рентабельность по вложенным средствам на год составляет более 30%, – это хорошая рентабельность. Найти сверхприбыли на рынке, особенно на рынке недвижимости, сегодня очень тяжело. Возможно, конечно, что ситуация будет меняться.

Многие собственники, которые с нами работают и хотят строиться, планируют сохранить объекты в собственности и сдавать их в аренду. Другая немного экономика получается. Например, они могут на старте получать прибыль меньше, но потом – по мере того, как эта территория будет развиваться, застраиваться, когда сформируются людские потоки, – смогут увеличить и цену, и рентабельность.

Синергетический эффект?

– Ну да. Обычно так и бывает. Не сразу, но рентабельность увеличивается – с каждым новым объектом.

Я правильно понимаю, что «Иркутские кварталы» – это закрытый проект, в котором участвуют только действующие собственники земельных участков? Или есть возможность людям «со стороны» зайти и поучаствовать в этом, получить свою прибыль?

– Этот проект очень отличается от того же 130-го квартала, когда почти все инвесторы были привлечены со стороны. Здесь все наоборот: практически все инвесторы уже определены, и это действительно собственники земельных участков. Конечно, они могут привлечь соинвесторов – но это уже их дело.

Работу с инвесторами во время реализации проекта кто будет вести, чтобы мозаика, которую вы так старательно собирали, не рассыпалась?

– Для управления всем этим процессом – и изменением градостроительной документации, и удержанием целого, и – самое главное – для работы с инвесторами, собственниками создан оператор проекта. Это Автономная некоммерческая организация «Иркутские кварталы». Ее единственный учредитель – Агентство развития памятников Иркутска. У АРПИ 100% акций в городской собственности, то есть эта организация полностью контролируется городом.

Где, кстати, проходит грань между «зонами ответственности» администрации и бизнеса в этом проекте?

– Проект будет реализовываться на частные средства, за исключением того, что муниципалитет должен будет вложиться в благоустройство мест общественного пользования, это его полномочия. Все, что касается частных земель, будет исключительно за частные деньги.

А общественно-культурные учреждения, о которых вы упомянули?

– Здесь, скорее всего, будет какая-то форма частно-государственного партнерства. Не могу пока точно сказать – мы эту тему еще будем прорабатывать.

«Людей будет меньше, чем было на Шанхайке»

Центр города у нас и сейчас перегружен – и личными автомобилями, и общественным транспортом, и пешеходами. Если проект «Иркутские кварталы» будет реализован, это создаст еще большую точку притяжения. Еще больше народу поедет, пойдет в центр…

– Даже если мы реализуем всю концепцию, полностью все построим, людей в центре все равно будет меньше, чем было раньше на Шанхайке (смеется).

Сильное заявление!

– Просто это будут другие совсем люди по типу, во-первых, а во-вторых, их будет действительно меньше. Раньше же там была и оптовая торговля, и розничная, постоянный трафик с районов области, с соседних регионов туда шел. Полный коллапс.

Сейчас как раз идет работа над парковочной политикой в центре города . Это не мы делаем, это работа городской администрации, но понятно, что все это будет сочетаться.

В ваших мечтах транспорта в центре вообще не должно остаться? Он должен быть пешеходным?

– Весь центр? Нет, конечно. Должны быть, конечно, пешеходные улицы. Но должны быть и улицы с нормальной проезжей частью – улица Ленина, например, вряд ли ее функция сильно изменится. Должны быть и улицы для совместного использования – где и автовладелец может проехать на личном транспорте, и велосипедист, и пешеход – и они друг другу не мешают.

Конечно, автотранспорт никуда не уйдет. Но наша главная задача сейчас – убрать транзитный поток из центральной части Иркутска. Очень важно, чтобы в центре у нас остался только поток личных автомобилей, которые едут именно в центр города, а не из Солнечного, скажем, в Ново-Ленино.

 «Не все теряют деньги в кризис. Кто-то – зарабатывает»

Когда, по вашим расчетам, проект будет реализован? Через сколько лет у нас здесь будет «город-сад»?

– Мы можем только предполагать. Потому что, конечно, все зависит от общей экономической ситуации, от наличия средств у собственников, у инвесторов. Пока первую очередь – когда появятся какие-то видимые результаты – рассчитываем примерно на 3-5 лет. А в целом, с учетом всей территории проекта, его реализация может занять 10-15 лет.

С вашей точки зрения насколько сейчас вообще удачное время для старта таких проектов? Многим людям сейчас не до покупок и развлечений…

– Это правда. Спрос, конечно, упал, покупательская способность снизилась. Для торговли – не лучшие времена. Но я в целом оцениваю ситуацию как рабочую. Понятно, что она менее благоприятна, чем, допустим, три года назад, но мы должны начинать реализацию этого проекта. Затягивать дальше нельзя.

И потом, кризис – это же не только проблемы, но и возможности. Не все в кризис теряют деньги. Кто-то их зарабатывает.

Анна Масленникова,


Газета Дело

Алексей Козьмин – директор НИЦ урбанистики и регионального развития Томского государственного университета, урбанист, эксперт по региональному и городскому стратегическому развитию. Член экспертного совета IMMDesignLab (Милан). Возглавляет экспертный совет ООО «Сибирская лаборатория урбанистики».

«Иркутские кварталы» – проект комплексной застройки в центральной части города. Проектом предусмотрено сохранение уникальной исторической ценности центра Иркутска с добавлением новых архитектурных форм. Реализация проекта начнется в 2016 году. Первый этап включит в себя работу над  кварталами в центре города – в границах улиц Карла Либкнехта, Тимирязева и Подгорной.

Подпишитесь на наш Telegram-канал SIA.RU: Главное
Материалы сюжета "Иркутские кварталы":
Все материалы сюжета (37)